Propiedades: la inversión inmobiliaria que promete una renta de más del 10% anual en zona norte
El proyecto de US$30 millones de inversión responde a una nueva tendencia y tiene propiedades desde los US$200.000
El avance de la medicina permite vivir cada vez más y mejor. Tal es así que en 2015 el 14,6% de la población argentina clasificaba como adulto mayor, según un informe de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe, y los relevamientos indican que en los próximos 10 años la población mayor de 85 años aumentará casi un 50% y en los próximos 20 años ese incremento se duplicará. A su vez, nuestro país tiene la mayor cantidad de personas con problemas cognitivos irreversibles de la región, de acuerdo a un estudio realizado por la Universidad de Buenos Aires en el mismo año.
La otra cara de la extensión de la expectativa de vida es que surgen nuevas necesidades de atención. “Los mayores que tienen problemas de movilidad o de degradación cognitiva necesitan estar en un centro”, señala Gustavo Lijtmaer, CEO de la desarrolladora que lleva su apellido y que encontró en los alrededores de Nordelta una demanda insatisfecha. Con el objetivo de crear un lugar donde se fusione la residencia, la salud, la vida social y el contacto con la naturaleza, la entidad invertirá alrededor de US$30 millones en la construcción de Abrazia Senior Care, un centro de cuidados al adulto mayor pensado para un público de alto poder adquisitivo.
“El proyecto no solo está pensado en atender cuestiones de salud sino que la soledad es otro de los problemas principales de los adultos mayores. En la Argentina, los mayores que tienen una buena posición económica tienden a contratar cuidadores en su domicilio, pero este tipo de lugares prioriza la vinculación social entre pacientes y la integración de su familia, así como la cercanía con un servicio médico con profesionales de cabecera y nutricionistas”, sostiene.
Una renta poco común
Este centro combinará en sus 14.000 metros cuadrados residencias para adultos mayores sanos y con necesidades de asistencia, una institución de rehabilitación y servicios ambulatorios a pocos minutos de la entrada de Nordelta. Pero el negocio no es nada común, ya que se estima que dejará una rentabilidad anual de hasta el 14% en dólares para sus inversores. Esta cifra es “superior al 3% o 5% de renta promedio que deja el alquiler tradicional de un departamento de 90 metros cuadrados en la zona”, señala Lijtmaer. El proyecto funcionará como un pool de rentas, es decir que donde todos los propietarios de las habitaciones perciben la misma renta proporcional de su inversión, sin importar si su unidad está ocasionalmente desocupada.
Orientado al perfil ABC1, las 152 unidades tienen un precio de lista de US$200.000, a pagar con un anticipo del 30% y el saldo en 24 cuotas ajustadas por CAC a medida que avanza la obra. Sin embargo, en la fase de preventa se ofrecen a US$180.000 a pagar en 30 cuotas. “En ese sentido, el proyecto se asemeja a lo que es la construcción en pozo de un departamento”, ilustra Lijtmaer. Por su parte, el usuario pagaría un aproximado de US$4000 por su estadía en el centro con todos los servicios y prestaciones.
“Actualmente, se encuentra en etapa de captación de inversores, con más de 60 unidades ya asignadas”, señala Miguel Ludmer, director de Interwin, la inmobiliaria que lo comercializa. Lijtmaer agrega que del total, 22 unidades se colocaron en la etapa de preventa con el sistema friends and family que empezó hace apenas dos semanas. “Este nivel de comercialización tiene que ver con la alta renta del producto, que no tiene estacionalidad ni vacancia, que no está regulado por una ley como los alquileres de locación y que hay poca rotación, ya que de acuerdo a los estudios el residente promedio permanece cuatro años en el lugar”, señala.
Destaca también que el monto de inversión contempla el mantenimiento de la unidad a través del tiempo, a diferencia de la compra de un departamento que se desgasta con el uso. Es decir que no tendrá que cargar con costos de expensas o gastos extra en los que tenga que incurrir el inversor eventualmente. No obstante, aclara que el inversor no asegura un lugar para él mismo o un familiar, sino que entra al proyecto estrictamente como inversor.
Por su parte, Lijtmaer identifica una serie de aspectos que alentarían la ocupación completa para que la rentabilidad llegue a ese máximo. En primer lugar, indica que el número de potenciales clientes de la zona es mucho mayor al de la capacidad del centro. “Un estudio demográfico de realización propia que analiza la población de 10 kilómetros a la redonda dice que hay más de 7000 potenciales pacientes y nosotros aspiramos a tener 3% de ese público, aunque también puede venir desde otro lugar a internarse”, sostiene el desarrollador.
En segundo lugar, señala que si bien hay un público que encaja en el perfil, la oferta de centros de cuidado en la zona es escasa. El proyecto se ubica en un predio de 5000 metros cuadrados sobre la avenida Sausalito, que conecta la Ruta 27 con Nordelta, dentro del partido de Tigre. Sobre esta avenida también se encuentran la nueva sucursal del restaurante Kansas, la nueva sucursal de Coto, el colegio Northville y Beldeverde Golf. Si bien la zona atraviesa un auge comercial, gastronómico y de salud -dado que se está construyendo un sanatorio de Swiss Medical dentro de Nordelta y a 1000 metros hay una sede del Sanatorio Las Lomas, no existen propuestas para el cuidado de adultos mayores, señala Lijtmaer. Sin embargo, analiza que los servicios “están en un escalón menor que Escobar”, ya que esa zona tiene atención para casos que este emprendimiento no tiene la preparación necesaria, como cuidados paliativos o neuropsiquiátricos para personas descompensadas.
Por otro lado, la residencia no es la única fuente de ingresos del proyecto. “El 14% de renta se alcanza en el supuesto de que se llene la capacidad para el servicio de residencia permanente, pero el proyecto tiene dos servicios esenciales adicionales que también generan renta”, explica el desarrollador. Se trata de los servicios ambulatorios y del centro de rehabilitación con internación de media complejidad para personas de cualquier edad, al que -por ejemplo- podría asistir una mujer joven que sufrió un accidente cardiovascular.
Cómo será el edificio
El edificio comenzará su construcción en el primer semestre de 2024 y sus responsables estiman un plazo de obra de dos años. Con foco en el cuidado del bienestar, 3500 m² serán destinados a espacios verdes, incluyendo un sector de huerta y áreas de descanso con miradores a vistas panorámicas.
En base a ese perfil, el proyecto contempla 10 pisos en los que habrá 152 habitaciones con una capacidad máxima de 180 camas. “El concepto detrás del proyecto consiste en adquirir una unidad funcional a la que se adicionan espacios especialmente diseñados para la prestación de todos los servicios a ofrecer como gimnasios de kinesiología y rehabilitación, salas de Terapia Ocupacional, consultorios, pileta para rehabilitación y la amplia gama de instalaciones especialmente diseñadas”, agrega el líder de Interwin.
Posee además salas recreativas y laborterapia, planta baja con locales como una cafetería y un gift shop, terraza con circuito aeróbico y gimnasio y comodidades para que sus residentes se sientan como en casa y sus familiares se integren en los momentos de visita.
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