La impensada calle de un barrio top en la que hay oportunidades para alquilar un local por la cantidad que hay vacíos

Escondido en el corredor norte de Buenos Aires, el barrio de Las Cañitas se destaca entre otras microzonas de Palermo por su encanto y su semejanza con Le Marais en París. Al igual que este enclave francés, el barrio porteño, delimitado por las avenidas Luis María Campos, Dorrego y del Libertador, así como la calle Matienzo alrededor del Campo Hípico Militar, experimentó una transformación significativa en los últimos años.

Desde sus primeros días como ícono gastronómico en los años noventa hasta su actual metamorfosis, este rincón de la ciudad tuvo una evolución notable.

Situada justamente al norte de Las Cañitas, surge otro escenario destacado: la zona conocida como La Imprenta, bautizada en honor a un complejo monumental que albergó, en plena década del 90, una pista de patinaje sobre hielo, entre otras atracciones de entretenimiento. Aunque la moda de la época pasó, la galería persistió y se convirtió en un auténtico ícono del barrio, dando así su nombre a la zona circundante de las calles Migueletes y Maure.

Desde sus raíces como renombrada escena gastronómica, Las Cañitas se convirtió en un rincón lleno de cafecitos, arboledas, boulevares y exclusivas boutiques. Esta fusión entre lo clásico y lo moderno no solo confirió al barrio una personalidad singular, sino que también fue acompañada por una explosión de proyectos inmobiliarios.

“La zona destaca por tener uno de los valores del metro cuadrado más elevados en la ciudad de Buenos Aires; los departamentos de un edificio nuevo con amenities situado entre medianeras alcanza los US$3500/m², mientras que en etapa de pozo el precio se sitúa en US$2700/m²”, indica Miguel Ludmer, director de la inmobiliaria Interwin, encargada de la comercialización de propiedades en el barrio. El especialista compara estos precios con los de Recoleta, y señala que son equiparables, pero destaca que Las Cañitas ofrece no solo “una mayor oferta sino también una demanda más concentrada”.

Inicialmente concebido como un barrio residencial, Las Cañitas evolucionó hacia una zona repleta de establecimientos comerciales, para luego experimentar un periodo de relativo letargo, eclipsado en parte por el crecimiento de Palermo Hollywood.

En la actualidad, este barrio ubicado a pasos de la avenida Del Libertador muestra indicios de volver a sus raíces residenciales. “De hecho, ahora se están construyendo las torres Deco Polo con el sello de Armani, entre otros proyectos, que le van a dan impulso a la zona y más vida a lo comercial”, argumenta Ludmer.

El proyecto en construcción sumará las primeras dos torres de la zona. Tendrán 30 pisos con vista al campo de polo y al Hipódromo de Palermo. Se construyen en la manzana delimitada por Clay, Báez, Dorrego y el Campo de Polo. Desarrolladas por ABV Arquitectos, estas torres están al lado de la única plaza del barrio que fue recientemente construida: un parque público de más de 6700 m² que es el resultado de un acuerdo entre el Gobierno porteño y la desarrolladora ABV. “Creo que este proyecto le va a dar un resurgimiento muy importante al barrio. Todo lo que es el boulverad al final de Las Cañitas se va a revalorizar”, agrega el broker inmobiliario.

La plaza está emplazada en una manzana del predio donde hasta 2018 funcionó la sastrería militar, entre las calles Huergo, Clay, Báez y la avenida Dorrego. En tanto, el proyecto surge de un convenio urbanístico sancionado por la Legislatura porteña el 10 de diciembre de 2020 que modifica la zonificación de esas dos manzanas.

Los convenios urbanísticos son una herramienta de gestión urbana que formalizan un acuerdo y definen compromisos entre actores del sector privado y el Estado para realizar, dentro de un determinado plazo, intervenciones en la ciudad que generen beneficios mutuos. Se trata de un instrumento que se implementa en toda la Argentina y en distintas partes del mundo.

Este espacio verde representa un hito significativo, siendo la primera área accesible para los vecinos del barrio sin la necesidad de depender del auto o atravesar la avenida Del Libertador.

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El boom de cafés en Las Cañitas

Con la evolución del circuito gastronómico hacia Palermo Soho y Hollywood, en Las Cañitas emergió un nuevo panorama que transformó sus calles antes ocupadas por grandes restaurantes en un entorno dominado por cafés de moda. Adicionalmente, se establecieron otros negocios que demostraron ser permanentes.

El dato que resalta el informe que todos los años realiza Maure Inmobiliaria es que el año pasado exhibió una mayor estabilidad en términos generales. “Es decir, casi no hubo cambios en los establecimientos comerciales en comparación con diciembre de 2022″, analiza Soledad Balayan directora de la empresa que realiza el relevamiento.

Se hecho, un 86% de los locales permanecieron en la misma ubicación que el año anterior, mientras que sólo un 9% experimentó cambios, ya sea mediante la apertura de nuevos negocios o la vacancia del espacio. “En el relevamiento anterior realizado en enero del 2022 ese porcentaje fue del 84% lo que revela una consolidación de la estabilidad en la zona”, analiza Balayan.

Un dato a destacar es que la tasa de vacancia se mantuvo constante, sin superar el 6% del total de locales. Este indicador es especialmente significativo al recordar que durante la pandemia, la vacancia alcanzó un preocupante 10%, marcando la cifra más alta registrada en la historia del barrio.

En este escenario, la icónica calle Báez, que alguna vez fue el epicentro del bullicioso polo gastronómico para luego experimentar altos índices de vacancia a lo largo de los años dejó de ser el corredor con más locales vacíos.

En diciembre, la calle Arce registró una vacancia del 12%, el doble de la media del barrio. Mientras que Migueletes se posiciona en el segundo lugar entre las calles con mayor proporción de locales sin actividad con un 11%. Estos datos podrían anticipar una oportunidad para las marcas que buscan desembarcar en el barrio.

“La dinámica de la calle Báez cambió significativamente desde que la gastronomía dejó de ser el epicentro del barrio. Actualmente, evolucionó hacia una calle diversificada en cuanto a rubros comerciales”, analiza Balayan.

Por otro lado, la especialista explica que la vacancia sobre Arce se debe principalmente a la incorporación de tres locales nuevos tras la construcción de un edificio triple frente en la ubicación al 400. “Es una constante que cada año algunos negocios cedan su lugar a nuevos edificios, que pueden o no incluir nuevos espacios comerciales en el futuro. En 2023, el barrio vio la llegada de 10 locales nuevos, en contraste con los escasos tres del año anterior”, señala la broker que realizó el relevamiento. Casi la mitad de estos nuevos espacios se encuentran en Arce, lo que representa una oportunidad para aquellos que buscan un lugar en esta zona altamente demandada.

Por otro lado, la avenida Federico Lacroze se destaca por tener la mayor ocupación comercial, con un total de 44 locales, todos ellos ocupados.

No obstante, el cambio más destacado se observó en el segmento de los cafecitos, que crecieron un 28% incorporando nueve nuevos establecimientos, algunos de ellos ubicados en locales a estrenar.

Dentro del estudio de la inmobiliaria, los cafecitos se encuentran dentro del rubro gastronómico, el cual se subdivide en tres categorías: restaurantes, cafecitos (muchos de ellos especializados) y negocios de comida para llevar o con servicio de delivery. Estas tres categorías en conjunto representan el 15% del total de negocios en el barrio.

Históricamente, los restaurantes constituían el sector dominante dentro de la categoría gastronómica, representando el 70% de los locales en su pico en el año 2009. Sin embargo, en el 2023, los porcentajes se nivelaron, distribuyéndose de manera más equitativa con un 36% para restaurantes, un 32% para cafés y un 31% para negocios de comida para llevar. Además, fue el primer año que los cafés superaron a la comida para llevar en cantidad de locales.

El segundo rubro con más presencia es el de la indumentaria, que representa un 5% del total de negocios en el barrio. Aunque se mantiene estable, perdió fuerzas a lo largo de los años, con un 47% menos de locales para restaurantes desde su pico en 2009.

Entre los nuevos establecimientos que se incorporaron este año, Fabric Sushi inauguró un local de en la intersección de Maure y Migueletes, justo al otro lado del lugar donde solía estar el restaurante de Narda Lepes.

En cuanto a los precios, el rango para el alquiler mensual oscila entre los $400.000 y los $800.000, y en ocasiones, alcanza los $700.000 para locales de tamaño mediano. “La particularidad radica en que, desde la pandemia, los locales más amplios son los que difícilmente se alquilan. Muchos se subdividieron en locales más pequeños”, destaca Balayan.

La zona presenta una fusión entre una atmósfera de barrio y una destacada actividad comercial, respaldada por la presencia del shopping El Solar. Además de la notoria afluencia de personas, resultante de su naturaleza residencial caracterizada por la predominancia de edificios sobre casas, llama la atención el hecho de que los nuevos locales que surgieron después de la pandemia “destinaron recursos significativos a renovaciones y mejoras”. Esto refleja un compromiso sólido con la zona y denota la firme intención de establecerse a largo plazo.