Iván Kerr sobre la vuelta del crédito hipotecario: “Es la oportunidad de hacer bien las cosas, de una vez y para siempre”

Con el anuncio del Banco Nación de que también se suma al reciente resurgimiento del crédito hipotecario en Argentina, se marca un hito significativo en la política habitacional del país. Después de cuatro años perdidos en el gobierno anterior, donde directamente no hubo acceso al crédito, la reintroducción de préstamos hipotecarios accesibles representa una oportunidad para revitalizar el mercado inmobiliario y proporcionar una solución hacia el tan postergado “sueño de la casa propia” para muchos argentinos.

Durante demasiado tiempo, la falta de financiamiento hipotecario había excluido a una gran parte de la población de la posibilidad de adquirir una propiedad, relegándolos a un ciclo de alquiler perpetuo. El retorno del crédito hipotecario abre las puertas a una amplia gama de personas que aspiran a tener su vivienda, promoviendo la inclusión financiera y fortaleciendo el tejido social.

Uno de los mayores beneficios de esta nueva oferta es su potencial para aumentar la competencia en el mercado de créditos hipotecarios. Con más opciones disponibles, es probable que los prestatarios encuentren condiciones más favorables y tasas de interés competitivas, lo que les permitirá un mejor acceso para los distintos beneficiarios.

Argentina enfrenta un desafío persistente en materia de acceso a la vivienda, exacerbado por un déficit habitacional estructural y la escasez de crédito hipotecario accesible. En este contexto, es crucial que el Estado, a través de la Secretaría de Vivienda, adopte medidas integrales que promuevan el acceso a la vivienda de manera equitativa y sostenible. Para lograrlo, es necesario considerar tanto la oferta como la demanda de vivienda, tomando como referencia experiencias exitosas de otros países de la región, como Chile y Uruguay.

La introducción del crédito hipotecario UVA en 2016 marcó un hito en el acceso a la vivienda en Argentina. Este sistema indexado a la inflación ha permitido que miles de familias de ingresos medios accedan a la propiedad, reduciendo las barreras de acceso y promoviendo la sostenibilidad del sistema hipotecario. Sin embargo, su éxito no ha estado exento de desafíos, especialmente en cuanto a la volatilidad económica y la incertidumbre sobre el aumento de las cuotas hipotecarias que provoca la inflación.

Ante ello, el reciente relanzamiento de los créditos hipotecarios UVA, demuestra que, pese a todo, la herramienta es la que permite que el repago de las cuotas sea más asequible para los prestatarios. Aunque es necesario implementar un adecuado esquema de cobertura o fondo de compensación, como los que incluye la línea lanzada por el Banco Ciudad, que permite aminorar las posibles diferencias que existen entre el ajuste de las cuotas ajustadas por UVA y los salarios de los tomadores de los créditos. Una solución que venimos promoviendo hace varios años y que, durante la gestión anterior, el Congreso, al igual que con los alquileres, no se ha dignado a aprobar.

Asimismo, la oportunidad que representa el proyecto de ley de blanqueo de capitales propuesto por el gobierno de Javier Milei es relevante para impulsar la inversión en vivienda y abordar el déficit habitacional en Argentina. Destinar los fondos recuperados a la inversión en unidades aptas para créditos hipotecarios podría aumentar la oferta de vivienda disponible y hacerla más accesible para un mayor número de personas, generando un impacto positivo en la economía y el bienestar general de la población.

Hace falta trabajar en la creación de instrumentos financieros innovadores que permitan financiar al sector privado la construcción de proyectos de vivienda a gran escala y a costos accesibles para los tomadores de créditos.

Es necesario aprobar leyes como la hipoteca de bien futuro de Perú o la promesa de venta escriturable de Uruguay que facilitan el acceso a las familias, el financiamiento más barato desde el pozo y financiar así los proyectos inmobiliarios en escala. Una oportunidad perdida que la ley Bases no haya incluido ninguno de estos aspectos esenciales.

Desde el lado de la política pública, sin dudas que estamos ante una oportunidad única para volver relanzar el Procrear como un verdadero programa de acceso al crédito hipotecario.

Durante años, el Procrear ha sido un programa clave en la política habitacional argentina, destinado a facilitar el acceso a la vivienda propia a través de créditos hipotecarios accesibles y subsidios complementarios. Sin embargo, su efectividad se ha visto limitada por la errada idea de que el Estado es quien tiene que fondear con recursos públicos el financiamiento hipotecario. Una política que se da de bruces con la necesidad de ajuste fiscal que necesita hacer la economía argentina para reducir el calvario de la inflación.

En este contexto, el resurgimiento del crédito hipotecario ofrece una oportunidad para revitalizar el Procrear y expandir su alcance. El Banco Hipotecario, como entidad clave en la implementación del programa, debería asumir un rol más proactivo como agencia estructuradora de crédito, similar a la Agencia Hipotecaria Federal de Uruguay. Esto implicaría no solo proporcionar financiamiento directo a los prestatarios, sino también trabajar en estrecha colaboración con otras instituciones financieras para estructurar y facilitar el acceso al mercado de capitales que permita darle liquidez al mercado de créditos hipotecarios para que el mismo tenga sostenibilidad en el tiempo.

Está en nuestras manos aprovechar -por una vez y para siempre- que este resurgimiento del crédito hipotecario no sea solo un “boom” ocasional, sino que, de la mano de la estabilidad macroeconómica, el país puede avanzar hacia un futuro donde todas las familias tengan la posibilidad de alcanzar el sueño de la casa propia en la Argentina.

(*) El autor es ex secretario de Vivienda de la Nación y presidente del Procrear.