Los barrios de CABA donde hay departamentos de dos ambientes “baratos” por menos de $350.000

En medio del cambio significativo que marcó al mercado inmobiliario la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei, con la derogación de la ley de alquileres como uno de sus puntos más relevantes y habilitó la libertad absoluta a la hora de negociar contratos, la oferta de los departamentos publicados en enero creció un 62% con respecto al mes anterior en CABA.

El fenómeno había sido anticipado por LA NACION días atrás, cuando Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, publicó un análisis en el que adelantaba un aumento del 50% de la oferta en los primeros 20 días del nuevo año.

Pero, a pesar de este incremento, el precio medio de alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) registró un aumento récord del 21% en relación a diciembre de 2023, según el último informe de ZonaProp.

En este sentido, el reporte indica que el alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad se ubica en los $405.218 en promedio por mes, valor que marca el registro de incremento mensual récord desde marzo de 2012 (inicio de la serie). Sin embargo, y pesar del número registrado, su crecimiento se ubica por debajo de la inflación, que fue del 25,5% en diciembre.

Entre las tipologías, los dos ambientes lideraron el aumento de las publicaciones con un 68% después de derogada la ley de alquileres, seguidos por los monoambientes, con un incremento del 60%. Por su parte, los tres ambientes experimentaron una suba del 48%, los cuatro ambientes del 28%, y las unidades de cinco o más ambientes crecieron un 5%, según los datos analizados por Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, basándose en las publicaciones de Zonaprop.

Sin embargo, estos datos adquieren una importancia aún mayor al considerar la estacionalidad, ya que enero generalmente se caracteriza por ser un mes de “freno” para el mercado de alquileres. El incremento notable en la oferta podría atribuirse a la nueva flexibilidad que las partes involucradas tienen para aplicar condiciones y diversos índices y plazos de ajuste, así como la libertad de elegir el periodo de contrato que mejor se adapte a sus necesidades.

En números, un monoambiente en la Capital Federal de 40 m² se alquila por $327.295 mensuales, uno de dos ambientes y 50 m² alcanza los $405.218 por mes, en diciembre la misma unidad costaba $334.888, y uno de tres ambientes y 70 m² tiene un precio de $558.710.

Además, el relevamiento indica que el precio de los alquileres acumula una suba del 308,1% en los últimos 12 meses, la máxima registrada desde el inicio de la serie, superando a la inflación (267,7%) y al ajuste del ICL (144,3%). “Si se toma el último dato de la inflación estimada por el Banco Central que fue del 25,5% en diciembre, el incremento mensual de los alquileres en enero (21%) refleja una caída real de 4% en el mes”, analiza Leandro Molina, director de Zonaprop.

En cuanto a los barrios con aumentos récord, Palermo se destaca por sobre los demás y es considerado el más costoso para alquilar, con un valor mensual de $508.160, más de medio millón de pesos por una unidad de dos ambientes.

Pero, a pesar de estos valores, todavía existen barrios en los que pueden conseguirse departamentos “baratos” de dos ambientes por menos de $350.000. Estos son los barrios son sus precios promedio:

• Liniers: $301.392
• Mataderos: $310.634
• Monte Castro: $314.811
• Floresta: $316.520
• Santa Rita: $318.991
• Barracas: $329.749
• Vélez Sarsfield: $342.225
• Constitución: $345.833
• San Cristóbal: $346.679

En el lado opuesto, un dato no menor es que ya hay siete barrios en la ciudad en los que alquilar un dos ambientes se consiguen por más de $450.000 en promedio por mes:

• Palermo: $508.160
• Belgrano: $497.300
• Chacarita: $492.018
• Núñez: $486.712
• Retiro: $466.328
• Recoleta: $462.257
• Villa Urquiza: $450.036

La lista con el precio de los alquileres de un dos ambientes en los barrios que se encuentran en la zona media queda de la siguiente manera:

• Saavedra: $445.375
• Colegiales: $437.649
• Coghlan: $437.485
• Villa Ortuzar: $414.078
• San Telmo: $406.527
• Villa Crespo: $406.223
• Montserrat: $399.991
• Paternal: $397.500
• Caballito: $395.763
• Parque Chas: $395.728
• Almagro: $394.644
• Villa Pueyrredón: $391.978
• Villa Devoto: $387.405
• Parque Chacabuco: $386.018
• Villa del Parque: $372.662
• Villa General Mitre: $366.101
• San Nicolás: $364.883
• Villa Luro: $361.586
• Flores: $357.820
• Boedo: $357.077
• Balvanera: $352.247

En los nuevos contratos, ¿qué índice conviene utilizar para ajustar los valores?

Al elegir un departamento para alquilar, a partir de la derogación de la ley todos los acuerdos de los que se establezcan se deben acordar con libertad absoluta entre las partes. Esto quiere decir que el plazo de los contratos será el que las partes hayan establecido, no hay plazo mínimo legal, pero en caso de que no lo aclaren, será de dos años. Además, podrán arreglar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres.

Este último punto puede que sea uno de los más sensibles teniendo en cuenta la situación inflacionaria del país, que en diciembre alcanzó su máximo en 33 años y fue de 25,5%, mientras que la de 2023 llegó a 211,4%, más del doble del 94,8% acumulado en 2022.

En la actualidad, en lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados bajo la ley de alquileres después de julio del 2020 o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice, público o privado, atar el valor del contrato.

“Más allá de cuál es el índice, los objetivos de las partes son dos: sostener el valor real del alquiler ajustado por la inflación, para algunos el gasto y para otros el ingreso, y por el otro lado dar certeza de que se va a cumplir el pago”, explica Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza. Esto se da en un contexto en el que se debe tener en cuenta que cuanto más alta es la inflación, mayor debería ser la periodicidad del ajuste para que ese valor inicial no desaparezca. El economista agrega que en gran parte el problema de la ley de alquileres fue ese: “No era coherente el plazo de los aumentos ni el porcentaje con la realidad inflacionaria”.

El especialista hace principal hincapié en la utilización, primero, del índice de Precios al Consumidos (IPC) y, en segundo lugar, del Índice de Salarios para ajustar los valores del alquiler en los contratos firmados a partir de la derogación de la ley de alquileres:

• El Índice de Precios al consumidor (INDEC): mide la variación de precios de los bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares en comparación con los precios vigentes en el año base. Según González Rouco este índice es el que más se va a utilizar, “porque no solo es el más conocido, sino que es el más cercano a los ingresos de las personas” y para el propietario será un cálculo que pueda tomar de referencia y hacer fácilmente.
• El Índice de Salarios (INDEC): estima, a partir de la comparación de meses sucesivos, las variaciones de los salarios tanto del sector público como del privado en cada mes. “Este índice podría utilizarse como un buen indicador porque en el largo plazo, a pesar de que hoy estamos en un nivel de salario muy bajo, en promedio los salarios y la inflación van muy de la mano, y en algún momento se van a tener que recuperar”, dice el especialista.