Alquileres: cuánto cuesta un departamento de dos ambientes, barrio por barrio en la ciudad de Buenos Aires

Los precios de los alquileres de las propiedades ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires registraron un leve aumento en el valor de publicación, un 1.9% en el mes de abiril -en febrero fue del 2.9% y en marzo del 1.3%-, registrando una fuerte desaceleración luego de aumentar un 21% en enero y un 18.6% en diciembre, según el índice que todos los meses publica Zonaprop.

Este fenómeno se produce en un contexto marcado por la vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por el presidente Javier Milei en diciembre, un conjunto de medidas que marcaron un cambio radical en la regulación en el mercado inmobiliario por la derogación de la ley de alquileres, y que actualmente se encuentra en discusión.

A su vez, la oferta de alquiler aumenta un 14.1% en abril y acumula un incremento del 140% en el primer cuatrimestre del año. “Luego de tocar pisos históricos en febrero de 2023, se registran nuevos aumentos de la oferta de departamentos en alquiler, especialmente a partir de diciembre de 2023″, relata Leandro Molina, director de Zonaprop.

Los nuevos contratos de alquiler acumulan una suba de precio de 234.7% en los últimos 12 meses, avanzan por debajo de la inflación (287,9%, tomando dato de marzo) y por encima del ajuste del ICL (221%). Este último, es el índice por el que se ajustaron en forma anual los contratos firmados bajo la ley derogada por el DNU en mayo.

La derogación de la ley de alquileres (27.551), aprobada en julio de 2020 y modificada posteriormente en octubre de 2023 permitió que a partir de ahora, la libertad entre las partes prevalece en la negociación de puntos cruciales en los contratos de alquiler. La clave para ambas partes, propietarios e inquilinos, radica en llegar a acuerdos por escrito sobre estos puntos, así como cualquier otro aspecto relevante, con el objetivo de prevenir posibles conflictos en el futuro.

En números, el alquiler de un departamento de un ambiente en promedio en la ciudad se ubica en los $375.831por mes, un dos ambientes se puede alquilar por $430.322, mientras que un tres ambientes lo hace por $574.986, de acuerdo a Zonaprop.

Respecto a la rentabilidad, volvió a retroceder en abril. La relación alquiler/precio se ubica en 4.84% anual. El motivo del retroceso es debido a la desaceleración del incremento de precio del alquiler. Hoy se necesitan 20.6 años de alquiler para recuperar la inversión, 2.1% menos de lo requerido un año atrás. Lugano y Balvanera se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 7.3% y 6.1%, respectivamente. Mientras que Palermo (4%) y Belgrano (4,2%) son los que menor rentabilidad generan.

Los barrios más caros y más baratos para alquilar un dos ambientes en CABA

De acuerdo a la zona en la que se encuentran los inmuebles, los precios de los departamentos varían: el portal inmobiliario da a conocer los precios mensuales promedio de los departamentos en los diferentes barrios de la ciudad, utilizando a modo de ejemplo concreto las unidades de dos ambientes.

En este caso, Puerto Madero ocupa el primer lugar como el barrio más caro, con un precio medio en torno a los $1.008.559 por mes, mientras que por el lado contrario se ubicado Lugano como el más económico con $284.302 mensuales.

Los barrios con los alquileres más caros

• Puerto Madero: $1.008.559
• Palermo: $498.738
• Colegiales: $481.285
• Núñez: $477.815
• Belgrano: $472.247

Los precios de los departamentos en los barrios más económicos

• Lugano: $284.302
• Mataderos: $336.108
• La Boca: $345.382
• Liniers: $351.574
• Floresta: $352.340

Los valores de los alquileres intermedios

• Caballito: $418.373
• San Telmo: $412.453
• Villa Devoto: $412.099
• Villa del Parque: $400.137
• San Cristobal: $397.153

Por su parte, en cuando al incremento interanual, los barrios que presentaron mayor suba son Agronomía, Paternal y San Nicolás, con un incremento en los últimos 12 meses de 306%, 278.6% y 264.6% respectivamente.

Mientras que por el lado contrario, se encuentran Boedo, San Cristóbal y Parque Chas. En este caso, los alquileres crecieron un 179.6%, 194.3% y 197.7% respectivamente. Un dato a tener en cuenta es que, además de ser los barrios que mostraron una variación menor en los precios en comparación al resto de las zonas, también se encuentran por debajo del avance de la inflación en el último año, que fue del 287,9% en marzo (el último reporte).