Cuál es el top 5 de barrios más buscados para alquilar y comprar en la ciudad de Buenos Aires

El mercado del real estate poco a poco sigue mostrando signos de mejora y la reactivación del sector puede llevar a algunos a invertir nuevamente en ladrillo, inclinándose por algunas zonas específicas. En ese sentido, un informe de Mercado Libre del primer trimestre de 2024 reveló cuáles son los cinco barrios más buscados para compra y alquiler en la Ciudad de Buenos Aires y cómo se encuentra hoy la oferta de propiedades en venta.

Por un lado, en el caso de compra, la plataforma argentina de real estate reveló que Caballito, Belgrano, Recoleta, Palermo y Villa Urquiza se posicionan en el top 5. Por otro lado, si nos referimos a alquiler, Caballito, Palermo, Belgrano, Villa Urquiza y Almagro figuran como las zonas más visitadas.

“Desde la mirada de compra venta del mercado del usado, coincido con los barrios, son efectivamente los que tuvieron mayor demanda en este trimestre”, señala Martín Boquete, director de Toribio Achával, y agrega: “Creo que en estos barrios hay una demanda contenida, que viene despertándose desde mediados del año pasado. En el 2018 el mercado se pinchó mucho y, aunque la gente quizás tenía la plata para comprar, no se animaba a dar el paso. Desde mitad del año 2023, la gente se dio cuenta que no va a bajar más y empezó a moverse nuevamente el mercado”.

Desde LJ Ramos detallan los motivos por los cuales algunos de estos barrios (Palermo, Belgrano y Recoleta, donde ellos comercializan) se encuentran entre los más buscados: “Su cercanía a múltiples medios de transporte, a zonas gastronómicas, pulmones verdes, plazas, parques, shoppings, colegios de primer nivel, universidades, institutos y cines”, señala Analía Grecco, broker senior de L J Ramos, y agrega: “También por moda o tendencia; estos barrios ofrecen torres modernas con amenities y algunas de mayor antigüedad, pero de excelente calidad constructiva. Además, un tema no menor es la seguridad que garantizan estas zonas”.

Si centramos el análisis en la compra venta, Caballito,sigue siendo la zona más buscada según el informe de Mercado Libre, destaca por su propuesta de tres ambientes, que representa el 32% de su oferta. Las propuestas de dos ambientes (27%) y cuatro ambientes o más (26%) se encuentran muy parejas. La búsqueda para la compra se concentra sobre todo en las unidades de tres ambientes, con un 38% de la demanda. Hay que tener en cuenta que el valor del m² de esta zona ronda los US$2.240.

En el caso de Belgrano, la demanda de unidades para compra se concentra en los tres (33%) y cuatro ambientes o más (32%) y con una oferta bastante equilibrada en el tipo de unidades que ofrece (19% de un ambiente; 26% de dos ambientes; 25% de tres ambientes; 30% de cuatro ambientes). También se observa que es una zona con poca demanda de monoambientes (11%) y una oferta grande de esa misma tipología (19%).

Recoleta es una zona que concentra una gran oferta de unidades de cuatro o más ambientes (45%) con una demanda de un 30% para esas mismas unidades. En el caso de las otras tres tipologías, la demanda es más equilibrada, con un 21% de búsquedas por monoambientes y un 25% para dos ytres ambientes.

Palermo es un barrio que cuenta con una propuesta equilibrada entre cada una de las tipologías, aunque la demanda y oferta de dos ambientes se ubica en la cabecera, con un 31%.

Villa Urquiza es una zona con una alta concentración de unidades de dos ambientes (39%), que se da en un contexto donde la gente busca sobre todo esa misma tipología (36%). También hay mucha demanda (34%) y oferta (32%) de tres ambientes. Esto se da en un contexto donde el precio del m² ronda los US$2418.

Invertir en alquileres

Para aquellos interesados en invertir para ofrecer su propiedad en alquiler, en el caso de este mercado, el top 5 de barrios más buscados que arrojó el informe es muy similar a la compra, aunque en este caso se suma Almagro y se deja de lado Recoleta. El ranking de lugares buscados para alquiler se ordena de la siguiente forma: Caballito, Palermo, Belgrano, Villa Urquiza y Almagro.

El mayor interés está puesto en las unidades de dos ambientes, con un aproximado de 43% de búsquedas, aunque varía por cada una de las zonas (un 48% en Caballito, 44% en Palermo, 47% en Belgrano, 45% en Villa Urquiza y en Almagro). Siguen en la lista los monoambientes, con un 26% de las búsquedas y los tres ambientes con un 23%.

Si ponemos la mirada en las unidades de un ambiente, Villa Urquiza (30%) y Almagro (31%) resaltan como zonas con numerosas búsquedas por esa tipología, por encima del resto. Desde otra mirada, se puede decir que también son las zonas con muy pocas búsquedas para unidades de cuatro ambientes o más (Villa Urquiza un 4% y Almagro un 3%).

Para aquellos interesados en invertir, un dato interesante a tener en cuenta es que la relación alquiler/precio en CABA se ubicó en marzo en 4,67% anual, según el último informe de Zonaprop. Hoy se necesitan 21,4 años de alquiler para recuperar la inversión, 4,2% menos de lo requerido un año atrás.

Una por una, radiografía del mercado inmobiliario en cada una de los barrios más buscados

Caballito

El barrio más buscado para alquiler y compra es uno de los que registró el mayor aumento en la oferta de alquileres, luego de la derogación de la ley. Ubicado en el centro geográfico de CABA, Caballito cuenta con una microzona conocida como “Parque Centenario”, que tuvo un aumento del 300% en su oferta de alquileres en los primeros dos meses del año. De todas formas, es importante señalar que es una zona que partía de una base muy reducida de publicaciones.

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, señala que hace años los desarrolladores de barrios como Caballito y Palermo han avanzado sobre Parque Centenario, que tiene mayor disponibilidad de terrenos, para encontrar nuevos lotes. La mayor actividad constructiva se traduce en una oferta ampliada de unidades a estrenar. Las propuestas que se ofrecen allí rondan US$2193/m² y el alquiler de un dos ambientes promedia los $406.233 mensuales.

Belgrano

Belgrano es el cuarto barrio donde más m² se presentaron en proyectos detrás de Palermo, Caballito y Villa Urquiza desde el año 2002, según datos de Reporte Inmobiliario de junio del 2023. Conformado por un público que valora la conectividad que ofrece el barrio, la oferta gastronómica y comercial, la posibilidad de recorrerlo a pie, hoy “hay una alta demanda por emprendimientos en Belgrano, tanto para gente joven que recién empieza su proyecto familiar, como para matrimonios adultos que se están reduciendo, porque los hijos se fueron a vivir solos”, señala Gabriela Goldzer, directora de Ocampo Propiedades, y cuenta que existen propuestas de real estate muy variadas, que pueden partir en US$ 2.800 el m² y llegar hasta US$ 7.000. Por su parte, los alquileres promedian los $471.623 mensuales en unidades de dos ambientes según el último informe de Zonaprop.

Recoleta

Recoleta mantiene su reputación como la “París de Buenos Aires”, gracias a los palacetes y pequeños hoteles construidos entre finales del siglo XIX y las primeras décadas del XX. Si bien Recoleta no escapa a las transformaciones inmobiliarias de CABA, el barrio está notablemente menos saturado de desarrollos en comparación con otras zonas tradicionales de la ciudad, como Palermo o Belgrano, e incluso con áreas más recientes como Núñez y, en los últimos años, Caballito. “La escasez de terrenos disponibles es un factor determinante”, argumenta Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades. Los precios en el barrio presentan una amplia diferencia, según la zona donde se ubiquen las propuestas. Pueden ir desde US$1900/m² en lugares menos exclusivos como Santa Fe y Callao, hasta US$7800/m² en pleno corazón de Recoleta. En cuanto al alquiler, el promedio de precio de un dos ambientes ronda los $467.420.

Palermo

Por su parte, Palermo se destaca por una gran variedad de atributos. La amplia oferta gastronómica, su fuerte actividad nocturna, la impronta verde que le aportan los bosques, su conectividad y los edificios de alta gama que lo componen revalorizan las propiedades de los vecinos. Los precios responden a sus virtudes, ya que, según el informe de marzo de CABA realizado por Zonaprop, Palermo continúa en el top de barrios más caros de la Ciudad de Buenos Aires para alquilar, con un valor de $497.645 pesos mensuales. En cuanto a la compraventa, se ubica también como el segundo barrio con mayor precio (luego de Puerto Madero), con un valor de US$3063/m².

Villa Urquiza

Villa Urquiza, tradicionalmente residencial y de baja densidad, cobró un enorme impulso a partir nuevos desarrollos de viviendas e inmuebles comerciales que se dieron con la extensión de la línea B del subterráneo, que permite conectar rápidamente a sus habitantes con el centro de la ciudad. Gracias a esto, las zonas cercanas a las avenidas Triunvirato y Olazábal se han desarrollado notoriamente en los últimos años y cuentan con modernos edificios que conviven con las tradicionales casas del barrio. Los valores de venta de una propiedad en este barrio rondan los US$2399/m², y un mes de alquiler de un dos ambientes promedia los $445.035, según el informe de Zonaprop de marzo.

Almagro

Con un carácter bohemio, Almagro se caracteriza por la riqueza de su oferta cultural, especialmente en la zona que rodea a la Avenida Corrientes, donde ha crecido un polo teatral del circuito off de gran calidad. Además, reúne bares y restós que invitan a pasear por sus veredas. Las propiedades en la zona se alquilan por un promedio de $ 415.760 el mes (un dos ambientes) y el m² ronda los US$ 2.399.