Bienes Personales: por la inflación, el valor fiscal de una propiedad en CABA debe multiplicarse por 113

Quienes tienen un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires y pagan Bienes Personales sentirán un ajuste al bolsillo. con el dato del IPC de diciembre ya puede calcularse el índice que define el ajuste que debe hacerse a las valuaciones fiscales. Con una inflación anual del 211,4%, ese índice es 28,3118, es decir de 2831,18%.

De esta forma, ya se puede calcular el índice que debe utilizarse para actualizar las valuaciones fiscales de los inmuebles. Ese índice, “toma la valuación fiscal del 2017 y se ajusta por la variación del IPC de diciembre del 2017 a diciembre del año que se esté liquidando o calculando el impuesto”, explica Sebastián Domínguez, contador y CEO de SDC Asesores Tributarios.

Esto significa que la valuación de los inmuebles porteños deberá multiplicarse por 113,2472 (4 x 28,3118) y en la Provincia por 28,3118. Estos números indican que las valuaciones se incrementaron 400% en comparación con el año anterior si se tiene en cuenta que el año pasado el valor fiscal de los inmuebles en la Capital se multiplicó por 36 (ahora 113) y 9 en el caso de los ubicados en la Provincia de Buenos Aires (ahora 28).

Es decir que, para calcular el pago de Bienes Personales en 2024, con una inflación anual del 211,4%, la VFH de los inmuebles porteños deberá multiplicarse por 113,2472 (4 x 28,3118) y en la Provincia por 28,3118, más del 400% en comparación con el año anterior: que fue de 36 en CABA y de 9 en la Provincia.

La multiplicación por cuatro en los inmuebles de la Capital Federal se explica porque en 2022 la AFIP volvió a cambiar el criterio que se utilizaba exclusivamente para valuar los inmuebles porteños para calcular el impuesto inmobiliario. Por lo que, según el Código Fiscal, en la ciudad de Buenos Aires la Evaluación Fiscal Homogénea (EFH) debe multiplicarse por una unidad de sustentabilidad constructiva, que puede ser cualquier valor, y que en este caso se fijó en cuatro.

Esto generó que por ejemplo, si la VFH de un inmueble en 2017 era de $500.000, la nueva medida hizo que se multiplique por cuatro a $2 millones. “Esta sería la valuación del 2017 y luego hay que actualizar ese número al 2023 multiplicándolo con el IPC (inflación), por eso el número es 113″, detalla Domínguez.

La medida de la AFIP generó que el valor fiscal de los inmuebles porteños se cuadruplique de un tirón, aumento que le pega de lleno al bolsillo de los aportantes. En algunos casos, implica que el contribuyente pase a una escala superior del impuesto y tenga que pagar una alícuota mayor sobre sus bienes.

Vale aclarar que se toma al 2017 porque con la reforma tributaria de ese año se estableció que hasta que el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles creado por el Decreto 938/2018 fije un criterio de valuación general se va a aplicar la valuación al 31 de diciembre del 2017 actualizada al IPC al periodo que se esté liquidando.

“De todas formas en la práctica no es que se tributará mucho más porque en la mayoría de los casos, en las tablas, los mínimos no imponibles y la deducción se ajustaron por el IPC, que fue del 211,4%. Por lo que, pagará un importe mayor por la inflación, pero en términos reales será similar al año pasado”, aclara el tributarista.

Quiénes pagarán el impuesto sobre los bienes personales

Para 2023, si el inmueble está destinado a casa habitación, se toma un mínimo no imponible de $136.887.041,42. “Esto quiere decir que, si el inmueble no supera ese valor y no tiene otro bien, no debe pagar el impuesto”, agrega Domínguez. Si supera ese valor, se considera el excedente junto a los restantes bienes (incluyendo otros inmuebles).

Otro caso, en el que posee otros bienes, se aplica un mínimo no imponible de $27.377.408,28 y se tributa por el excedente a la escala progresiva que va del 0,50% al 1,75%. Pero también, pueden aplicarse alícuotas incrementadas para bienes en el exterior, si corresponde, explica el especialista.

No obstante, Domínguez aclara que el Gobierno había incluido en el paquete fiscal de la ley ómnibus modificaciones a la ley de bienes personales eliminando la discriminación de bienes situados en el país y en el exterior y disminuyendo la alícuota máxima al 1,50%.

El contador agrega que también se contemplaba un régimen especial que permitiría tributar el impuesto a la alícuota del 0,75% multiplicado por el coeficiente 5 para quedar liberado de pagar el impuesto hasta el Período Fiscal 2027, inclusive, y con una cláusula de estabilidad fiscal en impuestos patrimoniales.

Otras modificaciones que contemplaba el paquete fiscal era incrementar el mínimo no imponible por inmueble destinado a casa habituación a $ 350.000.000 y el mínimo no imponible general a $ 100.000.000.

En síntesis, el especialista reflexiona que sería importante esa modificación y que la presión fiscal sobre el patrimonio puede ser muy relevante con el tratamiento actual, y que también es clave la implementación de una moratoria para poder regularizar las deudas antiguas y el blanqueo que permitiría exteriorizar capitales considerando esa reforma de bienes personales porque sino este último tendrá pocas posibilidades de éxito.

Restará esperar ver cómo evoluciona el tratamiento y si finalmente se convierte la modificación en ley. Sin embargo el paquete impositivo fue retirado y ahora es una incognita si se podrán negociar estos cambios luego de la aprobación de la ley omnibus.

Ley de bienes personales: cómo se valúa un inmueble

La ley del impuesto sobre los bienes personales establece que para valuar un inmueble, se debe tomar el costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio actualizado deducida la amortización correspondiente (valor residual), responde Domínguez y continúa detallando el proceso.

Ese valor no puede ser menor a la base imponible fijada para el pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares vigente al 31 de diciembre del año por el que se liquida el impuesto o al valor fiscal determinado a esa fecha.

Actualmente, conforme a la Ley 27.480, se debe tomar la base imponible o valor fiscal al 31 de diciembre de 2017 actualizada por el IPC al 31 de diciembre del año en que se liquide el impuesto. Es decir, se debe tomar el mayor de los tres valores (valor residual, base imponible para los impuestos inmobiliarios, valor fiscal).

En el caso de que el inmueble no tenga al 31 de diciembre de 2017 base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o valuación fiscal -por ejemplo un inmueble construido en 2020 y comprado en 2021- de acuerdo a la redacción de la ley, no se debería hacer la comparación con el valor fiscal.

El criterio de AFIP para inmuebles en CABA

En la ciudad de Buenos Aires, el Código Fiscal establece que la base imponible del impuesto inmobiliario es la valuación fiscal homogénea (VFH) y no puede ser superior al 20% del valor de mercado del inmueble.

La AGIP indica que VFH es el valor fiscal del inmueble y se calcula considerando el valor económico e incidencia del terreno según ubicación geográfica y entorno y la incidencia comercial del distrito, por un lado, y el valor real de edificación según la categoría, destino, calidad y características.

Por otro lado, el Código Fiscal crea la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) y la define como el coeficiente utilizado para modificar con carácter general la magnitud del tributo, conforme las políticas tributarias implementadas, a efectos de contar con una herramienta que posibilite en razón de políticas tributarias afectar el quantum de los tributos. La USC es un índice que permite mantener uniformes y homogéneas las valuaciones técnicas, sin afectar la base imponible para otros impuestos o para las exenciones a jubilados y discapacitados.

En 2022, mediante el Dictamen (DIALIR) 1/2022, se considera que el valor para tomar como comparación es el que surge de multiplicar la VFH x la USC, es decir, por 4. De esta manera, el cambio de criterio incrementa directamente por 4 el valor fiscal de los inmuebles en CABA.