¿Los alquileres están “baratos”?: las razones por las que su precio aumenta por debajo de la inflación

A pesar de que los alquileres en la ciudad de Buenos Aires continúan creciendo, el mercado inmobiliario se va acomodando luego de la derogación de la ley -el 29 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia de Javier Milei (que se encuentra en debate su continuidad)-. Esto se evidencia en cómo el incremento de los valores se ubica, por tercer mes consecutivo, por detrás de los datos de inflación: en abril subió un 1.9% (la inflación de marzo fue del 11% y en abril del 8,8%), luego del 8.3% en febrero (inflación de 13,2%) y del 2.5% en marzo (inflación de 11%), de acuerdo al último informe de Zonaprop. En contraste, en enero y diciembre venían aumentando un 21% y un 18,6%.

Por su parte, un dato no menor es que la oferta de los departamentos publicados continúa en un alza significativa: sube un 14,1% en abril y acumula un incremento del 157% en lo que va del año, con más de 14.000 departamentos publicados en la plataforma inmobiliaria, luego de haber registrado un mínimo histórico en febrero de 2023, con 4700 publicaciones. “Luego de tocar pisos históricos, se registran nuevos aumentos de la oferta de departamentos en alquiler, especialmente a partir de diciembre de 2023″, relata Leandro Molina, director de Zonaprop.

Las nuevas publicaciones de alquiler acumulan una suba del precio de 234,7% en los últimos 12 meses, lo que representa que avanzan por debajo de los datos de la inflación, que tuvo un acumulado del 287,9% en marzo de 2024 (el último dato revelado), y por encima del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que es del 221% para los contratos actualizados en mayo de este año con el ajuste anual.

Este fenómeno de desaceleración de los precios de las nuevas publicaciones se registró a partir de la derogación de la normativa. Un momento clave que pateó el tablero en un mercado con más demanda que oferta, y precios hasta ese momento desmesurados. “La desregulación de los alquileres permitió que el sector recobre vitalidad”, afirma Diego Frangella, presidente del Colegio Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).

Hasta su derogación, la normativa establecía que los contratos firmados entre julio del 2020 y octubre del 2023 se hacían por un periodo de tres años y se actualizaban una vez al año bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL). Mientras que en los cerrados desde octubre pasado (con cambios en la ley) y hasta el 29 de diciembre tenían la actualización bajo el Índice de Casa Propia y con ajuste semestral. Ahora, post derogación, esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes en sus puntos más relevantes: duración, tipo de moneda, índice elegido para el ajuste, períodos de ajuste, entre otros.

Desaceleración de los precios: qué dicen los especialistas

Los especialistas del mercado inmobiliario responden a la baja de los precios de alquiler en comparación con la inflación: por un lado, toda la nueva oferta publicada es más barata y, por otro, a mayor oferta, menor precio.

Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, señala que, antes de la derogación de la ley, era común experimentar aumentos mensuales en los precios de alquiler publicados por encima de la inflación. Sin embargo, en la actualidad, los propietarios se ven obligados a reconsiderar sus tarifas debido a una mayor oferta en el mercado. Este incremento en la disponibilidad de opciones permite a los inquilinos ser más selectivos y negociar precios más razonables. La mayoría de los propietarios han tenido que ajustar sus precios iniciales para adaptarse a esta nueva dinámica. “Antes de la derogación de la ley tasabas un alquiler y de un mes a otro había un incremento notable, ahora se puede mantener o hasta incluso bajar el mismo precio con el que saliste en febrero o hasta en enero”, afirma la especialista.

Por su parte, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explica que la derogación de la normativa permitió una mayor libertad contractual entre las partes involucradas. Aunque la ley, cuando fue sancionada, tenía la intención de proteger a los inquilinos, en realidad, generó una escasez de oferta y precios inflados. Ahora, con una mayor oferta y menos requisitos por parte de los propietarios, los locatarios tienen la capacidad de negociar precios más favorables.

El año pasado, había personas que alquilaban sin mirar el departamento porque no tenían dónde ir a vivir. Pero ahora si el inquilino no está conforme con el inmueble, puede encontrar otro rápidamente”, explica Abatti, y sostiene que los locadores tienen que disminuir sus exigencias porque “ya se están empezando a ver inmuebles vacíos porque no se alquilan”.

Una mirada distinta a la de los demás especialistas es la que comparte Federico González Rouco, economista especialista en vivienda y autor del libro El sueño de la casa propia, recientemente publicado: hace hincapié en la importancia de analizar el contrato completo, no solo el primer mes de alquiler. Destaca que el diseño de los contratos evolucionó, con precios iniciales más bajos y ajustes por inflación a lo largo del acuerdo. Esta nueva dinámica contribuyó a una mayor transparencia en el mercado y una redistribución del poder de negociación entre propietarios e inquilinos. “Hoy, los propietarios no tienen que pensar en un alquiler que dure un año o seis meses y se ajusten por ICL o por Casa Propia, sino que deben pensar en valores que se van a ajustar dentro de los tres o cuatro meses posteriores y por inflación”, explica.

“Ahora no hay necesidad de que el precio inicial sea alto, porque se va a aumentar en pocos meses y por IPC. Gran parte de esta caída de precios en realidad es una reconformación de los contratos, porque se estabiliza el precio a lo largo del mismo”, afirma.

Además, considera que una de las causas del exceso de oferta que hay hoy en el mercado, se da porque con el DNU se hicieron públicas muchas publicaciones. “Son las mismas unidades que había antes, pero posiblemente las tenían ´escondidas´”, dice y agrega que “el mercado con la ley era muy injusto socialmente y desigual, porque si no tenías a un conocido para que te alquile era difícil lograrlo”.

Cuánto cuesta alquilar en la ciudad de Buenos Aires

El promedio del alquiler de un monoambiente se ubica en abril en los $375.831 mensuales, mientras que un dos ambientes cuesta $430.322 y uno de tres $574.986 por mes, en CABA. Si se comparan estos precios con los de marzo, el alquiler en promedio de un monoambiente, un departamento de dos ambientes y uno de tres ambientes costaba $365.546, $422.502 y $567.747, respectivamente. El aumento es muy bajo de un mes a otro, a diferencia de lo que sucedió hasta enero con grandes saltos mensuales.

En cuanto a los precios en cada barrio de la Ciudad, Puerto Madero lidera el ranking como el más caro para alquilar un departamento de dos ambientes, con un valor de $1.008.559 mensuales. A este, le siguen Palermo, con $498.738 por mes, Colegiales con $481.285 y Núñez, con un valor promedio de $477.815 mensual.

Por el lado contrario, Lugano se presenta como el barrio más accesible, con un precio medio de $284.302 por mes, seguido por Mataderos ($336.108) y La Boca ($345.382).

Barrio por barrio, estos son los valores para alquilar un dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires según el registro del mes de abril:

• Puerto Madero: $1.008.559
• Palermo: $498.738
• Colegiales: $481.285
• Núñez: $477.815
• Belgrano: $472.247
• Recoleta: $468.682
• Coghlan: $465.246
• Chacarita: $457.166
• Villa Urquiza: $455.727
• Saavedra: $448.138
• Villa Crespo: $447.732
• Parque Chas: $443.717
• Retiro: $440.433
• Paternal: $435.458
• Villa Ortuzar: $433.572
• Villa Pueyrredon: $431.965
• Almagro: $430.774
• Agronomía: $421.455
• Caballito: $418.373
• San Telmo: $412.453
• Villa Devoto: $412.099
• Villa del Parque: $400.137
• San Cristóbal: $397.153
• Villa Luro: $395.989
• Balvanera: $383.579
• Boedo: $394.921
• San Nicolás: $393.997
• Monserrat: $388.430
• Parque Chacabuco: $384.798
• Constitución: $383.093
• Santa Rita: $380.096
• Velez Sarsfield: $377.996
• Flores: $375.260
• Barracas: $373.885
• Villa Gral Mitre: $372.806
• Parque Avellaneda: $372.056
• Monte Castro: $369.425
• Parque Patricios: $365.098
• Floresta: $352.340
• Liniers: $351.574
• La Boca: $345.382
• Mataderos: $336.108
• Lugano: $284.302